當“限競房”遭遇入市難 幾家歡喜幾家愁

當“限競房”遭遇入市難　幾家歡喜幾家愁

資料圖片

“限競房”無疑是今年北京市場新房供應主力。有數據顯示,在北京市場涉及“限競房”的開發商有56家、項目68個,因此當一則“管理部門正在醞釀對‘限競房’采用搖號銷售”的消息流傳時,市場一時風聲鶴唳。北京商報記者調查發現,市場上確實有項目因為可能發生的政策變化而做準備,而也有“限競房”項目因為區域位置、限定價格的因素為后期銷售犯愁。

等待

“受到限價房申購政策可能做出的一些調整,公司原本早已計劃入市的‘限競房’項目遲遲未能入市。”一位限價房項目的營銷負責人告訴北京商報記者,他所在公司項目是北京首批“限競房”項目,考慮到項目溢價空間有限,因此他所在的公司希望第一波入市搶個好彩頭,在去年該項目便開始蓄客。該負責人介紹,由于限定的銷售價格低于周邊其他商品住宅,因而吸引了較多購房者,但是隨著推盤時間一直后推,原已積累的客戶出現動搖,讓項目方也開始因流失客戶而焦慮。

“可能出現的政策調整”其中一項指的就是銷售環節采取公開搖號。日前,一則管理部門正在醞釀對“限競房”采用搖號銷售的新政策傳言在坊間迅速流傳。其中,銷售采取搖號、產權共有等多項傳聞最為引人注目。“如果傳言屬實,之前的游戲規則將被打破,我們也必須考慮到搖號政策給項目和企業帶來的影響。”另有項目人士坦言。

事實上,如今的北京新房市場,儼然已經是限價房及共有產權房的天下,從去年開始成交的40多宗限價商品房地塊何時入市也成為市場關注的焦點。

據了解,早在去年底,就有兩個房山的“限競房”項目正式亮相,并在市場中進行項目的推廣。之后的數月時間里,前前后后傳出幾次即將入市的消息,但時至今日,這些項目仍舊處在蓄客階段,并沒有拿到預售許可證,自然也未能真正入市銷售。

一家全國排名靠前的大型房企相關人士向北京商報記者透露,他所在公司目前在北京區域內已經取得的包括獨立拿地、聯合拿地在內的“限競房”項目共有5個,涉及貨值在北京區域內排在前列。該人士進而表示,銷售政策的變化也給項目的定位帶來不確定性,蓄客人群將出現顯著的錯位,這也是該公司放緩推盤節奏的原因。

顛覆

事實上,此前已經有上海、南京、成都、杭州、西安等城市出臺類似政策,思源地產首席分析師郭毅進而介紹,去年開始在一二線熱點城市中,一條不成文的買房“鄙視鏈”愈發凸顯。對于購房者,開發商在選房的優先級上以付款方式劃分,有人將買房“鄙視鏈”編成了一個段子,“全款買房的往里走,按揭的不要堵門口,公積金貸款的請把共享單車挪一挪”。在郭毅看來,如果“限競房”由政府統一搖號,將徹底切斷這一“鄙視鏈”,令購房人處于更加公平的購房環境中,無疑是一大利好。

對于北京市場而言尤其如此。資料顯示,從2016年開始,北京開始出現“限競房”地塊。因其出讓條件中,限定后續銷售房價的基礎上競拍土地出讓價格,成為此類地塊的標志性特點。同時,出讓地塊通常還限定住房戶型比例為“90/70”,即90平方米以下的住房面積占比70%以上。但值得注意的是,與符合較為嚴格申購條件的個人及家庭才可申請購買的“共有產權房”不同,“限競房”屬性仍是商品房。

據相關行業人士粗略統計,從2017年該類土地首次出讓至今,北京已經出讓的“限競房”項目總貨值在2300億元上下。該人士進一步表示,在一段時間內,北京土地供應中,“限競房”供應絕對是“主流”,企業要想在北京拿地,這樣的項目幾乎成為“必選題”。目前北京“限競房”基本集中在五環周邊,受到出讓條件“90/70”政策的限制,90平方米戶型將是主流。因此,按照一些公司的計劃,這些項目基本都定位為剛性改善性產品。雖然“限競房”項目的利潤不算高,但至少可以保證一定的項目利潤。同時,由于之前“限競房”項目的價格已經確定,企業不會通過控制銷售節奏的方式過度追求土地升值來取得后續房價上漲帶來的收益,而是通過快周轉實現資金的快速回流,這也是此前企業不斷拿下“限競房”項目的主要原因。

幾家歡喜幾家愁

實際上,即便沒有政策變化傳言,如今北京市場上的“限競房”項目也處于幾家歡喜幾家愁的狀態。中原地產首席分析師張大偉就曾分析,除了五環內少數項目,其他“限競房”的壓力也不小。

“這些項目里,離城市核心區近,以及周邊配套成熟的項目可能不太愁賣,而另外一些項目的市場預期并不是很樂觀。”有業內人士以房山某“限競房”項目舉例介紹,該項目位于六環外,限定銷售價格約3.9萬元/平方米,相對于房山在售的新建商品住宅而言,有一定的價格優勢,但是地理位置偏遠是該項目的劣勢。同時,該項目銷售價格與如今房山的二手房價格相比,已沒有優勢可言。據了解,房山區在售二手房的均價為2.9萬元/平方米,其中,良鄉板塊的二手房屋均價在3.2萬元/平方米,而該項目的位置比良鄉板塊還要遠一些,相較而言,接近4萬元/平方米的限價反而超過臨近位置較好區域的二手房屋價格。

當然,市場上也不乏相對壓力小的“限競房”項目，如孫河板塊的3個“限競房”地塊。按照出讓要求,這三宗土地的限定銷售均價不超過7萬元/平方米,如果三宗地要按照70%以上房源90平方米以內執行,那這里將會供應一批600萬元左右的房源,總價優勢較明顯。據悉,旭輝中糧天恒聯合推出的瑞悅府主力產品為總價600萬元房源,目前已經進入蓄客推盤階段,而該項目周邊有不少項目已經建成,龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、景粼原著等無不是北京高端豪宅的代表性樓盤,區域內不乏售價達“10萬+”的樓盤。