8月廣州一手樓成交先冷后熱 9月看新房黃埔增城最多

從歷年成交情況來看，每年9月和10月往往是樓市傳統銷售旺季，但今年由于嚴控政策的加碼實施，今年的9月會否再現往年“金九銀十”的局面，仍是未知數。2017年傳統意義上的“金九銀十”又到來了，市場走勢備受關注。據廣州中原研究發展部監測，有不少開發商已拿預售證但現時并未開盤推出。今年金九銀十預計總推盤數為69個，同比下跌15.9%；其中中心區推盤數減少明顯，今年中心六區推盤僅28個，同比下跌31.7%。而今年增城推貨量占29%，有望成為此次“金九銀十”的供貨主力。

8月成交“先冷后熱”，一手均價穩中有降

8月初，廣州一手住宅市場延續了7月的低迷態勢，當月前三周有兩周的成交量都在千套以下，但到了8月下旬，樓市成交量有所回升，根據網易房產數據中心監控陽光家緣的網簽情況，上周（8月21日至27日）廣州一手房網簽成交1489套，環比上上周多了近五成。樓市成交量呈現出“先冷后熱”的態勢。

數據顯示，截至8月30日，廣州一手住宅網簽成交量為4759套，這一數字已經高于7月時的4431套，但同比則不足去年8月時的一半。分城區看，截至8月29日，共有兩個城區的銷量突破四位數，分別是增城（1281套）和黃埔（1130套）。同7月情況相似，其余城區的成交量也沒有突破千套，成交量最少的越秀區為15套。

從具體的樓盤成交情況來看，截至8月30日，網簽成交量最多的樓盤是位于黃埔的萬科幸福譽，共計網簽302套，排名第二的增城綠湖國際城網簽236套，排名第三的黃埔萬科山景城成交223套。

排名前10位的樓盤均位于東部和北部的外圍城區，其中增城5個，黃埔3個，花都和從化各1個。但同樣是樓市成交熱門區域的南沙，8月并沒有樓盤進入銷量前10位。

數據顯示，截至8月30日，當月廣州一手住宅網簽成交均價為16070元/平方米，與7月的16507元/平方米相比略有下降。從每周的成交均價數據來看，8月份廣州一手住宅網簽均價基本保持平穩，不過就在上周，一手房網簽周均價曾一度高達18359元/平方米。

分城區看，天河區仍然是廣州一手房均價最貴的城區，為46055元/平方米，均價超過3萬元/平方米的城區還包括海珠、荔灣、白云。而均價最低的從化為7940元/平方米。

8月廣州有多個高端住宅樓盤出現成交記錄，且成交多集中于8月下旬。根據網易房產數據中心的統計，截至8月30日，當月均價在5萬元/平方米以上的樓盤共有14個，天河區占了11個。

在所有樓盤中，僑鑫匯悅臺成為唯一一個住宅均價突破10萬元/平方米的樓盤，達114282元/平方米。同樣位于天河區的尚東柏悅府均價為93996元/平方米，排名第二位。

“金九月”含金量待驗證

廣州樓市在3月新政出臺后出現“劇變”，作為受調控直接影響的“金九銀十”，對于買賣雙方而言，短期內政策調控以及貸款利率上調促使市場收緊，從長遠來看，廣州大力推動租售同權、共有產權房產、擬推出租賃住房用地等措施將影響市場預期。在此市場背景下，今年1-7月廣州共成交一手單位55412宗，同比下跌16%，從成交走勢來看，自5月開始同比下滑明顯。

而“金九銀十”一方面為傳統樓市銷售周期，不少買家都會選擇在此時間節點入市；另一方面，對于房企而言接近年底需要積極完成銷售任務，同時促進資金回籠，尤其在今年新政影響后成交表現冷清，預期不少房企將銷售寄望于三、四季度，因此市場走勢值得關注。

在目前的調控大背景下，今年會不會有“金九銀十”？對此，方圓資產管理首席分析師鄧浩志認為，今年9至10月市場或將延續平淡局面，因為市場并非極度萎靡，而是被政策按了“暫停”。

實際上，“金九銀十”是一個環比的概念，每年的9月和10月，成交量都會相對高于其他月份。但今年的情況與往年又有不同。在系列限購、限貸政策實施的背景下，經歷了7月和8月的平淡后，9月、10月的廣州樓市能否重現往年“金九銀十”的局面，仍是一大疑問。

房企備戰9月銷售節點

從近兩年“金九銀十”推貨情況來看，無論推盤量還是推貨量，今年對比去年均出現明顯回落，今年金九銀十預計總推盤數為69個，同比下跌15.9%；其中中心區推盤數減少明顯，今年中心六區推盤僅28個，同比下跌31.7%。

從區域細分的角度來看，今年增城推貨量占29%，為全市第一供貨大區，此外推貨量較大的區域有南沙、黃埔等區，其中黃埔占比同比下跌幅度較大。供貨區域由去年的11個減少至10個。

據廣州中原研究發展部監測，受3月兩輪政策調控影響，自“五一”黃金周開發商大力開盤推貨后，2017年6-8月，無論是開開盤數量、開盤推貨套數、整體去化情況均明顯較2016年同期低，尤其是2017年8月，僅有6個樓盤開盤加推，僅700套貨量，去化率僅為44%。

此外，在2017年5-8月獲取預售證的樓盤中，共有18個樓盤，共2610套住宅并未開盤加推。因此，廣州中原研究發展部分析認為，因近期樓市較為低迷，整體市場成交活力不足，不少開發商或欲借此次金九銀十大力推貨，以在金九銀十這個節點消化庫存。

黃埔供應減少增城猛增

作為近年廣州樓市成交的“中流砥柱”，今年金九銀十黃埔區預計11個樓盤推貨，同比下跌50%，雖然該區仍然為全市一手項目供貨主力，但相比起去年該區長嶺居、香雪、開發區東區均有多個樓盤推貨，今年供貨主力僅為知識城及長嶺居少量舊盤加推，從而直接影響整體市場供貨量。廣州中原研究發展部認為，該區供貨量不足與近年土地供應減少不無關系。回顧2014年至今土地公開招拍掛情況，黃埔供應量于2015年達到峰值95.4萬平方米，而近兩年則大幅減少。

由此可見，一方面面對目前紛繁復雜的市場情況開發商推貨節奏減緩，另一方面由于“面粉”減少，確實出現“無貨可推”的現象。

另一方面，在推盤數基本相同的情況下（41個盤），今年外圍區整體推貨量比去年多35.7%，主要拉動的區域有增城、從化，其中增城朱村、荔城、小樓板塊預計有多個樓盤將在金九銀十入市，主要得益于近兩年增城土地供應充足；在目前整體市場受政策影響的情況下，增城、從化兩區的購房門檻相對較低，加上地鐵利好較多，因此開發商對上述兩區市場預期較樂觀，因此推貨比較多。

根據廣州中原研究發展部監測發現，增城朱村板塊將成為今年“金九銀十”的供貨大戶，供貨量約為1566套，環比上漲81%。此外，中新知識城也是的熱門板塊，預計將供應1032套單位，除“老面孔”萬科外，今年招商、綠地、康大等項目亦積極加入推貨大軍。