小區內廣告收入 歸業主還是歸物業公司？

在這個信息大爆炸的時代，廣告早已經成為人們生活當中不可或缺的一部分。例如，在我們日常生活的很多小區當中，小區入口的檔車欄桿、小區內的公告牌、樓宇當中的電梯當中......都已經被內容不一的廣告所占據。

隨著小區中各式廣告日益增多，一個現實的問題擺在我們的面前：小區內的廣告收入，究竟應該歸誰所有?是全體業主還是物業公司?

業主的訴求

歲末年初，又到了一些物業公司向業主催繳物業管理費的時間。在李珂(化名)居住小區的各個樓宇單元門上，都已經張貼了物業公司催繳物業費的通知，附帶的還有物業公司在2018年的服務計劃等。

“我們小區共有40棟樓，分別為11層的小高層和18層的高層住宅。小區內共有3000多戶人家，常住人口應該在7000人以上。”李珂向證券時報記者介紹，從2009年7月正式辦理入住至今，小區的物業始終由房地產開發商指定的一家物業公司來進行管理。

從2016年開始，李珂開始欠繳物業管理費。“我不是繳納不起每年2000元左右的物業費，更不是要惡意欠繳物業管理費，主要是有些事情沒有搞清楚。”李珂解釋說。李珂所要搞清楚的就是小區內廣告收入的歸屬問題。

據李珂介紹，最近幾年，其所居住的小區內廣告不斷增多：40棟樓宇內的電梯中，小區園內的諸多廣告牌，小區3個車輛出入口，都已經滿滿地張貼了各種各樣的廣告。“最令人感到氣憤的是，物業公司還將小區入口處的保安室租給了一家房產中介。”李珂說，每年物業公司都會收到不菲的廣告收入，但是這些廣告費如今都歸物業公司所有。按理說，小區內的公告牌、電梯都應該屬于全體業主共有，廣告收入也理應歸全體業主所有，而不是揣入物業公司的“腰包”。

較真的李珂曾經找到小區的業主委員會，但是幾位業主委員會的成員卻是一問三不知。李珂隨后找到物業公司，要求物業公司公布每年的廣告收入，并說明廣告收入的去向，但是卻遭到了物業公司的拒絕。“物業公司說這是他們的正常收入，與我這位業主沒有關系，并且還催促我盡快繳納物業管理費。”李珂說，“但是在小區內廣告費的歸屬、去向沒有真正弄清楚之前，我是不會補繳物業管理費的。”

律師的說法

那么小區內的廣告收入究竟應該歸誰所有?是否真的和業主沒有關系呢?對此，廣東奔犇律師事務所主任劉國華律師告訴證券時報記者，由于這些廣告設置的位置不一樣，所以廣告收入的歸屬也有所區別：如廣告設置在道路、綠地等公共場所、公用設施和物業服務用房，其收益應為全體業主所有;如廣告設置在建筑物專有部分，則其收益應為對應的所有權人所有。

據介紹，根據《物權法》第七十條的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”根據《物權法》第七十三條的規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”根據《物權法》第七十六條的規定，有關共有和共同管理權利的重大事項由業主共同決定。因此，對在小區內道路、綠地等公共場所、公用設施和物業服務用房，是否設置廣告、如何收費、收益如何處分等最終的決定權均應由小區業主行使。

《物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。《物權法》第82條規定：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。”《物業管理條例》第54條也做了相關規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

由此可見，在小區公共場所、公告設施上經營廣告，應當經過相關業主、業主大會同意或授權，物業公司不得擅自引入廣告。劉國華說，小區經營廣告所得，也應該歸全體業主所有，業主有權監督，要求物業公司披露相關賬目，具體如何使用應當由業主或業主委員會決定或者根據物業服務合同約定進行處理。

當然，也有另外一種情形。如果并非利用物業共用部位、共用設施設備，根據《物權法》第七十一條的規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利，業主利用其建筑物專有部分獲得的廣告收入應為業主所有。當然，業主行使權利也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

業主應該如何維權

如果物業公司擅自引入廣告或者將廣告收益據為己有，以李珂為代表的小區業主應該怎樣維權呢?

對此，劉國華律師支招說，李珂等小區業主可以要求業主委員會與物業公司簽訂合同明確約定對小區廣告的引入、收益的分配以及違約責任等問題。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

另外，業主或業主委員會可向當地房地產行政主管部門舉報。因為根據《物業管理條例》第六十三條：違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

“還可以將物業公司訴至法院，請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。”劉國華說，根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

劉國華還提醒，由于物業管理費和小區廣告收入屬于完全不同性質的費用，根據《物業管理條例》第七條，業主在物業管理活動中，有按時交納物業服務費用的義務，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。所以，李珂如果一直拒絕交納物業管理費，也有可能被物業公司訴至法院。(記者 孫憲超)