房企上半年業績表現分化 行業轉型路徑清晰化

　　繪圖：楊佳

　　8月中旬開始，上市房企進入密集的中報發布期。從中報可以看出，多家品牌房企的業績均超過預期，有的甚至實現了同比上漲五成以上的漲幅，多家房企還紛紛上調了年度銷售目標。然而，不可忽視的是，行業分化加劇的趨勢愈演愈烈：三強業績均突破2000億元大關，部分中小房企的生存環境卻不樂觀。

　　2017年上半年，房企轉型的路徑更加明晰。調控頻仍，土地成本居高不下，擁有品牌、布局、資源、開發能力優勢的標桿房企，更多地通過兼并收購、購買股份甚至聯合拿地等來增加一二線城市的土地儲備，并發力進行多元化布局。萬科、碧桂園、華潤置地、富力等企業均提出了各自的運營策略：試水物流地產、產業地產、特色小鎮、長租公寓、聯合辦公等多元持有型業務。

　　業內認為，長期來看，房地產行業將進入分化與轉型的深水區，各陣營內部差距將逐步拉大，中小房企很難復制大型房企的發展路徑，要么細分市場為王，要么綜合實力稱霸，品牌化與差異化已經成為攻城略地、群雄逐鹿的利器。預計下半年，在多管齊下的調控政策約束下，行業整體增速放緩將為大概率事件，同時信貸融資等嚴控政策預計仍將延續，房企資金面在年底或將迎來一輪考驗。

　　行業集中度進一步加快

　　數據統計顯示，2017年1-6月全國商品房累計銷售金額5.92萬億元，銷售面積7.47萬平方米，同比分別增長21.5%和16.1%，增速較2016年同期增速42.1%有所下降。

　　憑借強大的資金實力和全國性的廣泛布局，規模型房企表現突出，業績優異，市場份額越來越大，2016至2017年成為行業集中度上升最快的時期。根據億翰智庫報告，截止2017年6月，銷售排行TOP200房企集中度為63.5%，其中前100強房企已經占到行業總銷售額的57.6%，綜合實力TOP200企業賣了全國近三分之二的房子。

　　2017年上半年，中國宏觀經濟保持平穩運行態勢，房地產市場在“房住不炒”的政策指引下，熱點城市投資投機性需求得到迅速抑制，三四線城市去庫存加快，成交規模保持平穩增長。在政策嚴控升級和市場分化調整的粘滯中，品牌房企緊抓城鎮化與城市群發展機遇，憑借科學合理的城市布局，創新產品與服務，實現業績的快速增長。根據中國指數研究發布的《2017上半年房企銷售業績排行榜》，2017年上半年，共有126家房地產企業銷售額超過50億元，比去年同期增加了11家，合計實現銷售額36220億元，平均銷售額287億元。萬科、碧桂園、恒大邁入兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創緊隨其上邁進千億陣營，再次呈現強者恒強的行業定律。

　　在行業快速上漲，整體集中度上升的同時，房企銷售陣營進一步分化。從經營業績來看，碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地、中海、融創七家企業憑借巨大的全國化布局規模優勢，不出意料的突破千億大關，龍湖、華夏幸福、華潤等第一陣營房企也增長迅猛，業績邁上新臺階。其中，碧桂園、萬科、恒大突破兩千億大關，成為行業翹楚。

中小房企生存壓力大

　　克而瑞數據顯示，2016年上半年，前20強房企的銷售金額集中度為25.2%，30強房企的銷售金額也僅占有市場份額的29.4%。但到了今年上半年，30強房企的市場份額占比已達35.6%，照此速度發展，前20強房企得市場總額有可能占到50%。

　　與之相對應的是，中小房地產企業業績增長卻鮮有亮點。前200強房企今年上半年的銷售金額入圍門檻為20億元，僅與去年持平，面積門檻比去年同期還減少了2萬平方米，為13萬平方米。業內人士分析稱，大型房企擁有更多的資金優勢和土地儲備，抵御市場風險和變化的能力更強；而融資能力、品牌等居于劣勢的中小房企面臨更大的生存壓力。

　　土地儲備意味著房企銷售的“續航”能力。而正是在這一項上，行業集中和分化的趨勢也倍加明顯。從今年前七個月房企拿地的情況來看，TOP20上市房企拿地集中度同比均有大幅提升。同策研究部數據顯示，1-7月成交金額中，TOP20上市房企共成交9109.11億元，占全國300城土地成交金額的50.33%，同比上升12.55個百分點。業內人士指出，雖然樓市遇到調控，但今年前7個月房企拿地仍然保持積極態勢，尤其是一些大房企拿地毫不手軟。一方面今年銷售情況好，需要“補庫存”；另一方面，由于一些中小房企也在搶占市場份額，迫使大房企加快擴張步伐。

　　轉型著重跨界整合資源

　　2017年上半年，房企轉型進入了“深水區”。擁有品牌、布局、資源、開發能力優勢的標桿房企，通過兼并收購、購買股份來增加土地儲備，并多元化布局。“無論是迫于中長期房地產行業發展空間的局限性，企業需要多元化戰略支撐，還是為了迎合經濟結構調整的市場背景下城鎮化的轉型發展、降低融資成本的需求，房企跨界轉型的趨勢熱度有所上升。”同策研究部總監張宏偉表示。

　　隨著一二線熱點城市土地市場拿地越發困難，收并購、聯合體方式獲取土地資源為房企青睞，聯合體拿地成為主流拿地方式。

　　房企轉型路徑越來越明晰，呈現多元化的趨勢，各種跨界整合資源的案例層出不窮。如：萬科持續推進“城市配套服務商”戰略，有序推進物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓等拓展業務，同時，多方位探索冰雪度假、養老、教育、產業辦公等衍生業務；在特色小鎮開發、地方國企改革、基建投資創新高、消費升級的大勢下，綠地的“大基建、大金融、大消費”三大戰略板塊成長迅猛，基建、金融、消費、科創等紛紛與地產主業相結合，拓展產業地產的發展版圖。

　　總體而言，為了創造新的業務增長點，挖掘存量市場，從“開發商”轉型為“運營商”成為多數房企的選擇。例如，目前多數房企集中搶灘布局特色小鎮、長租公寓、聯合辦公、物流地產、產業地產，以及教育醫療養老、文化旅游等已在全行業掀起一波投資浪潮。