坐攬500億沖關(guān)1000億 規(guī)模與利潤(rùn)的難平衡

　　這一輪年中業(yè)績(jī)報(bào)告潮中，面對(duì)龍頭房企實(shí)現(xiàn)全年5000億的銷(xiāo)售新關(guān)卡，曾經(jīng)徘徊在五百之上、千億之下的多家中型房企開(kāi)出了沖刺千億的目標(biāo)。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)也好，分階段分拆目標(biāo)也好，在強(qiáng)者愈強(qiáng)的行業(yè)分化面前，不進(jìn)則退，成為了不少房企面對(duì)的生存法則。也正因?yàn)槿绱耍荞R圈地、并購(gòu)合作、多元化發(fā)展成為房企在規(guī)模增長(zhǎng)路上保持強(qiáng)勁勢(shì)頭的核心武器。沖刺千億是否可能，在規(guī)模和利潤(rùn)之間又該如何平衡？

　　“放話(huà)”做大，多家房企目指千億

　　“還想蹦一蹦。如果可以再造一家千億企業(yè)，我還想追求更多的成就感。”在8月24日的年中媒體溝通會(huì)上，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌坦言他對(duì)陽(yáng)光城的期許。

　　他曾經(jīng)任職過(guò)的中海、富力和碧桂園三家公司，其中兩家已將突破3000億元，碧桂園已經(jīng)在向5000億的規(guī)模一路直取。而對(duì)于陽(yáng)光城，他透露出沖擊千億的意愿，實(shí)際上與公司上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不無(wú)關(guān)系。上半年銷(xiāo)售額395.8億元、加權(quán)平均融資成本7.14%、毛利率22.36%，凈利潤(rùn)4.56%、貨值儲(chǔ)備4000多億……陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)上漲還有著明顯上行空間，在其看來(lái)，通過(guò)土地結(jié)構(gòu)調(diào)整、短平快推盤(pán)和并購(gòu)等方式，陽(yáng)光城做大規(guī)模已經(jīng)有所成效。

　　實(shí)際上不僅是陽(yáng)光城，在最近包括遠(yuǎn)洋、富力、金茂等一批中型房企相繼“放話(huà)”，目標(biāo)直指千億。

　　同樣在8月24日這一天，在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，遠(yuǎn)洋董事局主席、總裁李明正式對(duì)外提出，遠(yuǎn)洋2018年銷(xiāo)售額要突破千億。而根據(jù)其半年報(bào)顯示，今年上半年遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?04.66億元，全年銷(xiāo)售目標(biāo)由之前的600億元提升至700億元。

　　而就在此前一天，富力在經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整期后再次提出千億目標(biāo)。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，2018年銷(xiāo)售目標(biāo)是1280億元至1380億元。如果明年市場(chǎng)正常發(fā)展，銷(xiāo)售額或可以接近上限，如果調(diào)控再收緊，房?jī)r(jià)回落，也可以完成1280億元目標(biāo)。

　　相比于上述房企，金茂的千億目標(biāo)設(shè)定則進(jìn)一步分拆，計(jì)劃到2019年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

　　“大魚(yú)吃小魚(yú)”，積極拿地

　　業(yè)內(nèi)表示，規(guī)模的擴(kuò)張，尤其是在千億臺(tái)階之上，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)更容易形成資源集聚效應(yīng)，從企業(yè)融資、獲取項(xiàng)目方面則具備更大的優(yōu)勢(shì)。

　　除此之外，規(guī)模化后的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)也可以更有效地降低和控制成本。恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在今年的半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在恒大目前清晰的產(chǎn)品線下，各地產(chǎn)品線在原材料采購(gòu)等方面實(shí)行集約化標(biāo)準(zhǔn)化采購(gòu)，在房?jī)r(jià)提升的市場(chǎng)背景下，成本得到很好的控制，為提升利潤(rùn)帶來(lái)更多空間。

　　而在行業(yè)分化日趨嚴(yán)峻的情況下，大魚(yú)吃小魚(yú)也讓中小型房企鉚足了勁兒，奮力逆流而上。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，2017年上半年“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)一步向品牌房企集中，中小房企與品牌房企分化發(fā)展格局愈加明顯。“大魚(yú)吃小魚(yú)”將成為行業(yè)常態(tài)。以通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)容的融創(chuàng)為例，融創(chuàng)中國(guó)7月以438.44億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，總建筑面積達(dá)到5897萬(wàn)平方米，未來(lái)將競(jìng)逐國(guó)內(nèi)房企第一。據(jù)海通證券報(bào)告顯示，2016年至今，融創(chuàng)的收并購(gòu)案共達(dá)到20宗，公司規(guī)模快速提升。

　　不可否認(rèn)的是，這背后則是中小房企的生存空間被進(jìn)一步擠壓。

　　也正因?yàn)槿绱耍蛑|進(jìn)軍的房企在今年也持續(xù)在土地市場(chǎng)跑馬圈地，以及與房企的合作，為自身發(fā)展留足余糧。

　　李思廉就坦言，上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)的最大動(dòng)力來(lái)自其土儲(chǔ)。上半年，富力已買(mǎi)入總建筑面積1140萬(wàn)平方米的土地，可提供超過(guò)人民幣1420億元的新增可銷(xiāo)售資源，以助集團(tuán)于2018年及以后達(dá)成更高的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　公告顯示，在土儲(chǔ)資源方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于2017年上半年成功獲取36個(gè)項(xiàng)目(包括29幅土地及7個(gè)成熟項(xiàng)目)，新增土儲(chǔ)資源共1039萬(wàn)平方米，并首次進(jìn)入石家莊、蘇州、合肥、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市。截至2017年6月30日，集團(tuán)已布局25個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備達(dá)到3003萬(wàn)平方米，平均土地成本約6100元/平方米。

　　瞄準(zhǔn)存量業(yè)務(wù)，尋求多元化支撐

　　盡管如此，行業(yè)仍是存在天花板的。那么未來(lái)房企怎么走？張宏偉認(rèn)為，規(guī)模化雖然仍是未來(lái)趨勢(shì)，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)容量一年也就10萬(wàn)億左右，如果未來(lái)3-5年出現(xiàn)2-3家萬(wàn)億的房企，再有20家左右的千億房企，那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，對(duì)于這些中小企業(yè)房企來(lái)講要么被洗牌擠出市場(chǎng)。“要么在”自持+運(yùn)營(yíng)“轉(zhuǎn)型（無(wú)論是商辦、養(yǎng)老還是其他自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)）的道路上做得小而美，在行業(yè)中仍然有自己的一席之地。”張宏偉表示。

　　如果說(shuō)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文旅地產(chǎn)等業(yè)務(wù)已是房企布局多年的“明線”，那么在一線城市進(jìn)入存量房時(shí)代后，城市更新、專(zhuān)業(yè)化租賃等持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)成為房企另辟的“暗線”。

　　在中海地產(chǎn)上半年業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)表示，城市化率達(dá)到60%后，持有型物業(yè)將快速成長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前國(guó)內(nèi)城市化水平已經(jīng)達(dá)到57%，接近臨界點(diǎn)。當(dāng)前階段中海會(huì)把90%的資源放在住宅開(kāi)發(fā)方面，保證公司未來(lái)三到五年快速發(fā)展。同時(shí)增加持有型業(yè)態(tài)比例，公司會(huì)將6%-8%資源用于持有型物業(yè)，1%-2%用于養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等新業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，試水物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等多元持有型業(yè)務(wù)。

　　此外，萬(wàn)科、龍湖、富力等企業(yè)也相繼拋出其在持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的策略。

　　7月，富力以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店，借此收購(gòu)，富力的酒店規(guī)模將超過(guò)100家，一舉成為全世界最大的酒店運(yùn)營(yíng)商之一。

　　截至6月30日，遠(yuǎn)洋商業(yè)（持有物業(yè)）在營(yíng)規(guī)模達(dá)113萬(wàn)平方米，租金收入14億元，賬面價(jià)值390億元；遠(yuǎn)洋資本（房地產(chǎn)金融）自有資金投入65億元，管理費(fèi)收入2.8億元，投資收益2.1億元，凈利潤(rùn)3.4億元。

　　中國(guó)金茂執(zhí)行董事李從瑞也曾對(duì)進(jìn)入行業(yè)“第一梯隊(duì)房企”進(jìn)行了定義，除了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售千億規(guī)模外，還要持有板塊收入達(dá)到50億元，進(jìn)入行業(yè)前5名。同時(shí)，保持10%以上的凈資產(chǎn)收益率，保持毛利率比行業(yè)高出10%以上。

　　不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，通過(guò)多元化方式做大規(guī)模成為行業(yè)趨勢(shì)。不過(guò)近些年來(lái)房企利潤(rùn)率表現(xiàn)不佳，已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模的龍頭房企已開(kāi)始將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)著眼在效益端，對(duì)于規(guī)模沖刺的房企來(lái)說(shuō)，如何平衡規(guī)模與利潤(rùn)則是一道難題。