2018年濟(jì)南房地產(chǎn)是啥行情？剛需或松綁

2018年濟(jì)南房地產(chǎn)是啥趨勢(shì)?剛需或松綁

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)首席記者 王延鋒 濟(jì)南報(bào)道

房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入2018年，各地不斷有調(diào)控放松的消息出現(xiàn)：蘭州部分區(qū)域取消限購、南京取消高層次人才購房戶籍限制、合肥“商品房取消限價(jià)”……

目前，合肥已經(jīng)進(jìn)行說明，“取消限價(jià)”系市場(chǎng)誤讀;蘭州則表示，此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實(shí)分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在各地的樓市政策動(dòng)態(tài)中，“差別化”的調(diào)控政策逐漸清晰。在去年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也曾釋放出消息，要針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策。

“我們預(yù)計(jì)，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，但會(huì)對(duì)各類需求出現(xiàn)差別化調(diào)整，以使得房地產(chǎn)調(diào)控政策更加精確，避免誤傷自住性需求。”8日，濟(jì)南某開發(fā)商管理層高經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析道。

房地產(chǎn)要去投資屬性

對(duì)于近期的樓市動(dòng)態(tài)，高經(jīng)理時(shí)刻關(guān)注著。“在我看來，樓市調(diào)控政策在2018年并不會(huì)全部放開，也就說要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但對(duì)部分自住性需求的政策可能會(huì)放松。”高經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析道。

經(jīng)過近一年多的樓市調(diào)控，全國房價(jià)大幅上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被遏制住。以濟(jì)南市場(chǎng)為例，在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)中，濟(jì)南新建商品房價(jià)格在去年11月環(huán)比下跌0.1%，這是自去年8月以后的4連跌。

“房價(jià)的穩(wěn)定使調(diào)控政策有放松的可能。如果房價(jià)繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭，調(diào)控政策可能會(huì)繼續(xù)加碼。但現(xiàn)在看，市場(chǎng)已經(jīng)在變冷，這就使得調(diào)控政策繼續(xù)加碼的可能在降低。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可能已經(jīng)到了最高峰。”高經(jīng)理分析道。

未來，為了“滿足首套剛需、支持改善需求”，高經(jīng)理分析部分地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)放松。“比如，對(duì)于外地購房者購買首套房屋的限購，而且首付比例達(dá)到60%，雖然濟(jì)南已經(jīng)通過戶籍新政降低了落戶門檻，使很多外地戶籍的購房人可以先在濟(jì)南落戶、然后再以本地戶籍首套房的政策買房，但對(duì)于那些不符合落戶政策的買房人來說，他們?cè)跐?jì)南買首套房仍有很多限制，對(duì)他們的購房政策依然有調(diào)整的余地。”

但同時(shí)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往的房地產(chǎn)調(diào)控有著較大的不同，那就是提出了“房子是用來住的不是用來炒的”的定位，并將之提高到了非常高的高度。“這意味著，房地產(chǎn)要去投資屬性，回歸居住本質(zhì)。這是個(gè)長期的定位，而不是短期的調(diào)控政策。因此，符合‘房住不炒’定位的調(diào)控政策可能并不會(huì)退出。”高經(jīng)理說。

他以蘭州的房地產(chǎn)新政為例分析稱，“蘭州的政策就是很好的例子：一方面它取消了對(duì)西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域等庫存量較大地方的限購，以此達(dá)到去庫存的目的;另一方面則在這些地區(qū)實(shí)施了限售，以達(dá)到凍結(jié)流動(dòng)性、遏制炒房的目的，符合‘房住不炒’的調(diào)控思路。”

樓市將進(jìn)入盤整行情

對(duì)于樓市調(diào)控政策可能進(jìn)入“差別化”時(shí)代的2018年，濟(jì)南的房地產(chǎn)行情會(huì)是怎樣?

合富輝煌山東分公司許傳明認(rèn)為，目前樓市已經(jīng)進(jìn)入到盤整階段，一方面住宅價(jià)格已經(jīng)上漲到一個(gè)比較高的高度，部分買房人已經(jīng)被高價(jià)阻擋在購房門檻之外，房價(jià)繼續(xù)上漲出現(xiàn)乏力;另一方面，開發(fā)商成本也比較高，房價(jià)并沒有大幅下跌的基礎(chǔ)。

高經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱，在2017年的濟(jì)南樓市中，市場(chǎng)預(yù)期在年底會(huì)出現(xiàn)較大變化。“在2017年上半年及下半年的10月之前，市場(chǎng)一直持續(xù)著樂觀的判斷。即使調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但因供給短缺、需求旺盛，市場(chǎng)保持著供不應(yīng)求的狀態(tài)，‘開盤即售罄’是市場(chǎng)的一種常態(tài)。在2017年8月份，濟(jì)南的土地拍賣一度出現(xiàn)了很不理性的競(jìng)價(jià)，唐冶片區(qū)、漢峪片區(qū)、長嶺山片區(qū)都出現(xiàn)了很高的土地樓面成本。但自2017年10月之后，市場(chǎng)出現(xiàn)變化，大家發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求并不如原本想象得那般旺盛。至2017年11月、12月，市場(chǎng)繼續(xù)恢復(fù)理性，土地價(jià)格回調(diào)，新拍賣的土地價(jià)格已經(jīng)大幅低于8月份所拍賣的土地價(jià)格。”高經(jīng)理分析稱。

在市場(chǎng)回歸理性的背景下，買房人也在變得理性，原來的買房不是買房，而是“搶房”，現(xiàn)在市場(chǎng)的觀望情緒在增加。

“房價(jià)已經(jīng)漲得這么多了，現(xiàn)在買房已經(jīng)很吃力，我打算等一等，看看今年房價(jià)是否能有所下調(diào)。”8日，濟(jì)南一名購房人對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者如此說。