分類調控效果明顯 熱點樓市持續降溫

三、四線城市去庫存明顯

較之一、二線城市的降溫，三、四線城市則在去庫存上加大力度。

記者近日在安徽蕪湖鏡湖區調研時發現，蕪湖的二手房市場比較冷清，但一手房市場銷售依然不錯。有開發商銷售人員告訴記者，公司去年8月份拿的地，今年1月份首次開盤，800多套房子當天即銷售一空。記者在現場看到，該樓盤每平方米均價大約在11800元至12200元。盡管是工作日，但仍有幾組客戶在與銷售人員進行購房洽談。“我們的客戶以本地客、剛需和改善需求為主。”銷售人員說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去三、四線城市的去庫存周期相對較長。但在這一輪樓市調控中，三、四線城市基本面得到較好改變，這和外溢效應積極釋放、購房預期不斷調整等因素有關。從數據上看，當前三、四線城市的去庫存周期甚至小于二線城市，充分說明其去庫存效果是較好的。

經歷了本輪去庫存政策消化期，有很多三、四線城市的去庫存周期已經明顯收窄，即存銷比較小。從易居研究院監測的80個城市新建商品住宅存銷比的具體數值看，9月，滁州、茂名、柳州、清遠、九江、常德、馬鞍山、景德鎮、宜昌、金華、溫州、嘉興、莆田、惠州等14個三、四線城市存銷比明顯偏低。

長效機制漸行漸近

不斷調控之下，國內樓市已進入了新的周期。

今年4月，住建部和國土資源部聯合發文，要求各地根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36個月至18個月的，要減少供地;12個月至6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

北京、上海、深圳、南京、濟南等全國多個城市紛紛加大土地供應。中原地產研究中心的統計數據顯示，截至10月15日，一線城市住宅土地供應明顯加速，年內供應的住宅用地已達204宗，合計供應住宅土地規劃建筑面積達到2433.33萬平方米，比2016年全年上漲了40%;成交面積達到1770.35萬平方米，比2016年全年上漲了19%。

以北京為例，今年3月以來，住宅用地的供應量、成交量均較2016年成倍增加，共有產權房用地也頻繁推出。根據北京市今年4月7日發布的供地計劃，2017年北京計劃供應住宅用地1200公頃。中原地產研究中心統計數據顯示，北京今年以來已出讓55宗住宅用地，累計地塊的規劃面積合計達到了673萬平方米，相比2016年全年增加了210%。

加大土地供應的同時，政府正在加快培育和發展住房租賃市場。去年底，中央首提建立購租并舉的住房制度。今年7月，選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點，隨后又確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。

一、二線城市隨之紛紛出臺鼓勵租房市場發展的土地流轉或房源支持計劃。北京提出在今后五年供應50萬套租賃住房。上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套。廣州計劃五年內供應825萬平方米租賃住房用地，預計供應租賃住房15萬套。深圳則計劃在“十三五”期間建設40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業建設過程中進行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲100萬套城中村房統一租賃。

未來樓市怎么走?10月22日，住建部部長王蒙徽在答記者問時明確表示，堅持分類調控，因城因地施策，抓緊研究制定房地產長效機制，抓緊推進住房租賃市場的立法工作。可以預期的是，后期政策將維持降低房子投資、金融屬性，通過租購并舉、加大土地供應等措施，快速建立房地產調控長效機制的導向。