二三線城市購房政策松動 樓市或有可能出現反彈

與財政有關?

“蘭州該政策的出臺有一定的特殊性，這主要同蘭州整體的經濟發展水平相關。”蘭州市社會科學院經濟研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》。

在國家統計局公開的數據當中，2015年中國各省的GDP排名中，甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數第五名。

“在全國GDP發展從6.5%上漲為6.9%的背景下，蘭州市為什么從8.3%降到6.3%?就是因為轉型升級沒有完成，蘭州市仍然靠傳統產業，靠舊有的模式在發展。”牛錚超說。

牛錚超認為，在新舊動能轉換的關鍵點上，蘭州市出現了經濟下行的趨勢，居民收入受到了影響;再加上蘭州市房價結構性不合理，核心區房價很高，周邊地區房價較低，這種明顯的價格差制約了蘭州市經濟的發展。在此基礎之上，出臺限購松綁的政策也就不足為奇了。

蘭州市主城區和周邊地區的明顯價格差可通過數據予以證明。蘭州市房產局給出的數據顯示，蘭州市核心區均價1萬元/平方米左右，最高甚至有1.7萬元/平方米的樓盤。但在周邊區域，均價僅5千元/平方米左右，最高樓盤約為7千元/平方米，僅為核心區的一半左右。

蘭州交通大學房地產研究所所長劉義認為，通過實行同一、二線城市相區別的調控政策，有利于提高城市化率，促進當地經濟發展。通過對限購“松綁”，能夠有效減輕經濟下行壓力，提高地方財政收入。

許多觀點認為這是通過實行限購“松綁”增加財政收入。有分析稱，“松綁”政策出臺有明顯的去庫存、補收入意圖。通過取消部分區域限購和社保、納稅證明等方面的限制，而進行二手房限售，實質上是把公眾對二手房的需求往一手房擠，消化一手房庫存;與此同時，2017年蘭州的財政收入下降，而地方債務快要到期，需要土地收入與房地產稅收收入支撐。

蘭州市財政局局長牛成喆反駁了有關“財政收入緊缺的說法”。他表示，蘭州市2017年地區財政總收入660億元，一般公共預算收入233億元，分別增長10%和11%，高于全國2017年全年財政收入增速8.2%的數值。

蘭州市房產局副局長高佳對前述觀點也進行了辯駁，他表示，在“松綁”政策出臺之前，蘭州市房產局并沒有征求過市財政局的意見。調控政策的出臺，僅僅是根據建設部和中央的要求，加強分類指導，因城施策，對原有政策進行優化和調整，提高房產局調控政策的精準性。

調控“組合拳”

在牛錚超看來，蘭州市已經擁有了一套完善的房地產監管體系，通過一套組合拳，能夠有效控制房地產市場向著有序的方向前進。

這套組合拳一共由三個部分組成，第一個招數是“解”，也就是在限購松綁的同時，針對部分地域進行限售，同時對取消限購的區域進行甄別，保證房價并不會因為“松綁”而出現明顯的反彈。

第二個招數是“限”，也就是通過強化備案制度，限制一定區域的房地產價格。比如《通知》規定，房地產開發企業在新建商品住房價格備案時，應合理確定申報的銷售價格，嚴格執行新建商品住房的明碼標價、一套一標和“一價清”制度，實際銷售價格不得高于備案價格。同時房產部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產開發企業，暫停其網簽備案資格。

所謂的“一套一標”，指的是商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建筑面積或者套內建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價。“一價清”，則是只通過一次價格，將所有的居住初始金額全部繳納完畢，這意味房地產開發經營企業不得以各種名義，向購房者收取商品住房銷售價格以外的費用，尤其不可趁機漲價。

“從去年4月份以來，作為房地產行政主管部門，我們對大量企業進行引導和監管，規范他們的銷售行為。對于不執行價格監測，變相哄抬價格的，將視其具體情況，取消它的網簽備案資格，限制其銷售。我們支持正常的生產經營活動，反對囤積房源，變相抬高價格的行為。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

第三個手段是“收”，意味著通過收緊對核心區的限購，有效避免房價劇烈波動，導致房價的混亂。

一套“組合拳”出臺的目的，首要是促進區域房地產發展整體的平衡，通過對周邊區域的限購進行適度松綁，能夠在保證房地產市場穩定的同時，促進蘭州市土地結構性平衡。

“這項政策出臺的目的，除了解決城市居民首套剛需，解決城市功能疏解，支持改善型需求以外，另外一個重要目的就是控制房價上漲。”高佳表示，蘭州市房產局工作的重點之一，是將房價控制在合理范圍內，并遏制房價過快上漲。

蘭州市房產局對此事的進一步解釋是，蘭州市的房產價格受到甘肅省房地產市場的影響，具有一定的地產價格上行壓力，房地產調控政策出臺后，并不一定會導致房價下跌，僅是盡力將蘭州市存在的房地產泡沫和水分進行擠壓。

對于蘭州市房產局而言，工作重心之一是控制蘭州市核心區的房價，即使如此，周邊區域的房產價格在銷售旺季仍然保持了穩定的狀態。

蘭州市房產局還向《中國新聞周刊》介紹，保持房地產價格穩定的手段，首先是從控制房屋面積入手，通過提供主打80到100平方米建筑面積的房屋，保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時，通過控制土地供應，保證整體房產市場穩定。

經過調研，蘭州市房產局在2018年計劃實現商品房供應總面積400多萬平方米，其中西固區、九州開發區、高坪偏遠區域實現300多萬平方米的商品房供應量，占總供應量70%以上。預計在大量價格適中、房屋建筑面積適中的住房投向市場后，房價能夠有效得到遏制，蘭州市房價上行壓力能夠進一步緩解。

“對于價格而言，并不是政府最為看重的第一要務，政府在調控的時候，更加看重樓市是否平穩。樓市肯定有波動，但是不能波動太大，及時調整調控的力度，使樓市保持相對平穩，這就意味著房價也會平穩。”顧云昌分析說。

因域施策

中國的房地產市場具有復雜性，有些城市房地產價格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日，國家統計局發布了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數據顯示，70個大中城市中一線城市房價環比下降，二三線城市房價環比略有上漲，有些城市已經實現了環比17連漲，有些城市房價已經處在下行通道。

在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中，顧云昌認為，若要進行不顧城市自身特性，“一刀切”式的將局部房地產政策同中國宏觀調控政策保持一致，勢必會造成政策“水土不服”。

“事實上，通過政策的出臺，蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調控的政策環境，為了打擊‘快進快出’以及跟風炒作的房地產炒作風潮。蘭州市根據自身特點，將原有限購政策進行相關調整，在限售方面增加相應要求，從而建立起一個穩定、長期的房價預期。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

在蘭州市的調控政策出臺后，全國相繼出現一系列基于分類調控思路的房地產市場調控政策，而這些調整樓市政策的城市，大多是二三線城市，這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮化壓力，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，因此對原有政策進行一定程度的微調。

“對一些落后的城市和落后的地區，落實差別化的調控政策，建立長效的調控機制，我覺得還是有一定的意義。”劉義說。(記者/陳煒)