大型房企參與有助提高專業化運營 集體用地建設租賃房“破冰”

盈利面臨挑戰，未來收益分配或為難題

近年來，在“租售并舉”的政策主導下，不少開發商搶灘租賃市場大蛋糕。但是盈利難仍是難以繞開的問題。對北京市場的自持租賃住房來說，高昂的土地成本和資金成本，更讓其一出生就成為虧本的買賣。

中原地產首席分析師張大偉表示，相比于自持租賃項目拿地的高成本，集體租賃住宅的賬肯定能算得過來。

眾所周知，萬科拿下海淀兩宗自持地塊耗資109億元，樓面單價高達3.6萬元/平方米，而大興瀛海鎮集體租賃住宅項目的樓面單價僅為10146元/平方米，大興另外三個項目的樓面單價也均在10000元/平方米左右。

據公開資料顯示，大興瀛海鎮集體租賃住房項目中，需要配建幼兒園等配套設施，建筑規劃面積達2400平方米，因此，需要參與房企承擔一部分建設費用。 有房企人士測算，集體租賃住宅僅算建安費、財務費、管理費，不算利潤分配，如果未來租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“萬科做租賃物業肯定不是按照租金回報來算的，除非用基金、Reits替換出來，不然算不過來賬。”上述房企人士表示。

萬科方面則表示，將充分發揮自身在地產開發領域的經驗與能力在客戶和產品方面發力，挖掘盈利空間，打造集體用地租賃住房的經營標桿。

值得指出的是，為推進集體土地建設租賃住房，資金支持等配套舉措正在逐步完善。據了解，包括國家開發銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已出具貸款方案。

此外，利益分配也將是參與集體租賃住宅項目企業的另一個挑戰，張大偉表示，項目產權是集體的，在未來可能會出現收益如何分配的難題。

客群立足當地產業人員，方案需參加國際大賽

目前，市場上的住宅租賃產品多種多樣。集體租賃住房將給市場呈現一個什么樣的產品定位與設計呢?此前，據北京提出優先在產業比較完備、居住配套相對不足的區域布局集體租賃住房，并配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。

北京市規劃國土委之前在和各區溝通時，也對今年將供應的地塊表達了更高的要求，如果要選擇毗鄰軌道交通站點、園區、新城的地塊，希望這些地塊到站點的距離在1公里左右。

此后，北京市住建委曾透露，北京市已開始探索研究相關舉措，今年對于集體土地租賃房，會結合市場需求設計并嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型。

萬科告訴新京報記者，大興瀛海鎮租賃住房項目將按照高標準進行設計建造，項目客群一是立足本地產業集群，為瀛海產業園區的管理人員和高級技術工人提供高品質住房;二是吸納西紅門鎮、舊宮鎮、青云店鎮產業外溢人群以及承接部分市區、周邊城鎮、新機場等區域的外溢人口。

至于產品層面的定位與設計，根據瀛海鎮租賃住房地塊開發建設條件，在合作方與入股方新成立企業后，須遵照市區同一安排參加全市租賃房設計國際大賽，并按照設計方案評定結果，進行開發建設。(記者 段文平)