押寶“租售并舉” 房企布局長租公寓

場，還有10%是房屋分享。”他表示，伴隨著更多的資本和玩家進入這一領域，新的賽道規則也正在慢慢建立。

焦點1 回報率低?

長期回報多定在6%-7%

在長租公寓大量入市之前，無論行業內外都普遍存在著這樣一種觀點：做長租公寓其本質依舊是一個“二房東”式的生意，門檻較低。不過從目前正在運作長租公寓的幾家企業反饋來看，長租公寓并不是一門可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中，僅產品模式較低的回報率就足以令多數想要涉足這一領域的企業思量再三。

無論是整租還是散租，資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業內。楊現領就曾透露，鏈家旗下的長租產品“自如”在運營初期的五年非常痛苦，當時一線城市的租金回報率都不到2%。當然，現在隨著自如運營的成熟，這種情況已經有所改變。

從目前市場情況來看，開發商對長租公寓長期回報率的目標多定在6%-7%。當然，剛剛起步的長租公寓遠不能達到這樣樂觀的數字。萬科董事會主席郁亮在中期業績發布會上說，萬科的長租公寓如果能夠達到1%-2%的回報率，他就已經很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%-8%的水平的話，我們就往這個方向走。”

而龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示，龍湖冠寓的動態投資回收期是五到六年，希望在2020年成為業內前三名，租金收益超過20億。2020年之前，龍湖集團方面對冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規模。換言之，三年內，龍湖冠寓這一產品并沒有考慮盈利。不過，從遠期來看，龍湖依然是比較看好這一項目，此前在中期業績會上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產的內部回報率可以達到15%以上，毛利率35%以上。重資產模式的內部回報率在10%左右，毛利率高達65%。

9月初入市的龍湖冠寓的目標是達到5萬間。圖為龍湖冠寓。

多數長租公寓比普宅有更好的居住環境和物業服務，租金自然也較高。圖為石榴地產旗下的熊貓公寓。

●2017年，一批品牌房企搶灘布局長租公寓，以“整租”形式向“散租”統治的租賃市場發起挑戰 ●盈利問題備受關注，業界分析，集中式公寓做到2萬間或分散性公寓做到10萬間，盈利才能變好

焦點2 利潤薄?

成本控制是運營關鍵

目前這種較低的資金回報率是長租公寓最大的門檻，就長租公寓來講，無論采用輕重資產哪種模式都存在資金回收周期和利潤率的問題。普遍困惑的是，長租公寓的拿項目、改造、運營成本都不低，依靠租金來回收成本，回收周期漫長這一問題是無法回避的。而在這樣的背景之下，長租公寓應該如何去做才能夠達到現金流和成本方面的相對平衡?

易居智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“首先，長租公寓涉及的持有方式和傳統的出租方式都是有區別的。如今的長租公寓可以分為自持項目的重資產運營模式和整租項目的輕資產運營模式。”如果是前者，那么考驗的更多是企業的資金實力，因為依靠租金回款周期較長。而如果是后者，則更多考驗的是企業的運營能力，因為無論是承租、改造還是后期管理運營都需要控制成本。“長租公寓本身就是一項利潤較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業需要搶占的行業制高點。”

王璽龍介紹說，長租公寓最重要的投入有兩項，一個是所拿物業的租金，一個是改裝投入。而龍湖冠寓的運營者則更明確地指出，除資金成本之外，時間也是一種成本。

王俊英就表示：“用自持做租賃肯定跟銷售的邏輯不一樣，一個是看未來，一個是看現在。長租公寓項目一次投入特別大，需要一個漫長的回收周期，誰能把這個成本控制住，誰一定是未來終極的勝利者。控制成本是在前端要拿下項目，中間建造項目，一直到后期運營，才能保證整個項目是賺錢的生意。從建造來說，時間成本也是很重要的，因為涉及租金回收，所以成本是在拿下項目的那一刻就已經開始計算了，拖得時間越久肯定越不好。龍湖的輕資產長租公寓從拿項目到入市時間大約在130天。”

焦點3 如何盈利？

擴張規模成首要目標

盈利問題同樣是許多行業人士最為關注的問題。此前王璽龍曾經透露，熊貓公寓的產品回收現金方式主要依靠著租金和增值服務。而王俊英則表示，龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來實現的。如果僅依