押寶“租售并舉” 房企布局長租公寓

有機構分析師表示，相對于中介機構，絕大部分房企有著強大的項目運營和管理能力。圖為萬科的泊寓。

●2017年，一批品牌房企搶灘布局長租公寓，以“整租”形式向“散租”統治的租賃市場發起挑戰 ●盈利問題備受關注，業界分析，集中式公寓做到2萬間或分散性公寓做到10萬間，盈利才能變好

租賃市場的劇烈變革正在我們身邊發生。2017年以來，萬科、遠洋、中駿、龍湖等房企先后殺入新興的租賃市場，在長租公寓領域積極擴張。它們帶來大量的資金和新的市場規則正在重構租賃市場的秩序。長租公寓這一嶄新的產品形態提供了一種與傳統租賃形式完全不同的價值觀念，伴隨著來勢洶洶的房企大軍不斷進入這一領域，它們是否能夠改變租賃市場的現有格局?

押寶“租售并舉”，布局長租公寓

今年夏天以來，從廣州試點推出租購同權政策開始，連續不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得塵囂甚上。最近集體用地建設租賃房的政策出臺，更是讓話題的熱度進一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業內人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

政策的風吹了起來，租賃市場的活躍讓人們赫然發現：這個原本松散、混亂的行業里不知不覺竟有了如此眾多房地產企業的龐大身影——2017年開始，一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領域攤開了自己的版圖。

8月17日，中駿置業于香港舉行中期業績發布會，其管理層在會上指出：“目前中駿置業長租公寓已有7000多間，主要布局一二線城市。”

8月25日，萬科董事會主席、CEO郁亮也在萬科中期業績發布會現場明確表示：“萬科是從三年前開始布局長租公寓的，并且相信租售并舉的時代一定會來臨。”

8月底，遠洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續推出同類產品。除此之外，像石榴地產這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領域，如今其旗下熊貓公寓產品已經在北京推出兩家門店。

“近期全國各地都特別支持租售并舉，都在出臺政策。”龍湖冠寓總經理王俊英表示，企業做項目也會受此影響，主要看未來城市遠期規劃，還有近期政策。而熊貓公寓總經理王璽龍也表示：“我們在去年就已開始布局這一領域，從去年‘9·30’之后，國家就釋放了明顯信號，市場要進入存量房時代。”

而另一方面，土地出讓政策所產生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始，北京土地市場上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應該做什么樣的產品一直是業界討論的焦點。“在商業盈利困難，眾創空間供大于求的背景下，長租公寓似乎是一個不錯的突破點。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示。

挑戰“散租”，房企改變市場格局

密集的政策利好讓2017年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前，市場上存在的是來自互聯網企業、中介機構打造的長租公寓產品，比如新派公寓、自如寓這一類產品。它們帶有很強的試驗色彩，運營企業受限于資金和運營能力的問題，并沒有能力進行大規模的產品復制。抑或，有些產品只是基于中介自身業務的一種延伸，比如鏈家的“自如寓”、我愛我家的“相寓”。但伴隨著地產企業“搶灘”這一市場，原有的格局正在重構。

“房企進入市場之后最大的特點就是讓租賃市場的運作模式出現了改變。”一位機構分析師向記者表示，相對于中介機構，絕大部分房企都有著強大的項目運營和管理能力，它們進入租賃市場打造長租公寓產品，以整租的形式對以往被“散租”統治的租賃市場發起了挑戰。

如今的長租公寓市場，實際上已經成為房地產企業的競技場。這些企業擁有比互聯網公司和中介機構更為完善的產業鏈條，它們用打造、運營房地產項目的模式來運作長租公寓這一類型產品，在搶灘這一細分市場的過程中雖然后發，卻依靠著雄厚的資金實力和運營優勢先聲奪人。

鏈家研究院院長楊現領表示：“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業主，10%的自如等長租租賃機構;而未來租房市場格局可能50%是專業機構化管理市場，40%是中介、二房東和業主等常規的租賃市