押寶“租售并舉” 房企布局長租公寓

靠租金來實現現金的回收，那么在單筆收益相對有限的情況下，規模就成為決定性的因素。

“從盈利角度來說，集中式公寓可能做到2萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好。”楊現領指出，從企業角度來說，基于一定的產品和服務能力帶來的規模效應，才能贏得市場。而除規模之外，長租類項目要想盈利，主要需要三點：第一是產品和服務，第二是系統化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

目前市場上，很多涉足長租公寓領域的開發商都將擴展規模作為其首要目標。比如中駿方面就在其中期業績會上表示，中駿長租公寓項目的目標是三年做到5萬間，長遠目標則是1000個項目，50萬間產品。

而韓石也表示：“目前政策利好，很多開發商都涉足長租公寓這個領域來，市場需求量非常大，目前還是藍海的狀態。冠寓年底的時候房間數量會超越15000間。布局一、二線16個城市。中期我們把5萬間作為一個臨界點，希望能夠迅速突破這一量級。”

焦點4 如何定位？

靠品質or價格吸引年輕人

在租賃市場上，新興的長租公寓有著一些傳統租賃形式所不能比擬的優勢，比如集中式的管理帶來良好的公共空間以及生活環境，再比如背靠房企所擁有的強大運營能力和資金支持。對個人租賃者來講，長租公寓的出現最重要的問題在于解決了租客權益被房東、中介人員隨意侵害的問題。

但需要指出的是，更好的居住環境和完善的物業管理也意味著需要承擔相應的費用，這一費用往往直接體現在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項目相對周邊有15%左右的溢價。而無論萬科泊寓、遠洋邦舍抑或是熊貓公寓，其產品的月租金都要高于同等面積的傳統房屋租賃。

“長租公寓的定價主要還是同位置有關系。”對此，一位長租公寓運營者告訴記者，“僅從面積來看，長租公寓的性價比與普通住宅沒有可比性，這種產品更多的是依靠良好的裝修、公共空間和一些免費配套來吸引注重生活品質的年輕人。”

如果要靠品質吸引年輕人，就需要成本和投入;如果降低價格、放棄品質，那么會陷入同傳統租賃產品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現實的矛盾。而矛盾的突破點在于客戶的消費觀念和生活觀念，在于他們是否愿意為長租公寓所提供的生活品質買單。

長租公寓的運營者們最愛提及的一句話是：“房子是租來的，而生活不是。”但現實是，目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人，目前雖然能夠支撐這一市場，但當長租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個值得商榷的問題了。

對一些有足夠支付能力的人來說，長租公寓這樣的產品也可能難以打動他們。“相比來講，長租公寓可能更適合新租戶，對于老租戶來講收納空間不足，實用性大打折扣。”租住在酒仙橋附近的陳女士向記者表示，目前她所租住的房子月租金在5000元左右，小區較老，但是面積要遠高于周圍的長租公寓產品。“長租公寓具有吸引力的點在于擁有健身房等配套設施，但是相對普通房屋租賃來講性價比依然不夠高。這種公寓難以滿足做飯、洗衣等生活需求，而且面積比較小，如果價格在5000元以下可以考慮。”

采寫/攝影 新京報記者 陳禹銘