燕郊“不限購”商辦 商辦房值不值得買？

二手商辦房單價降三千

在燕郊二手房市場整體降溫背景下，二手商辦房無疑也面臨降溫的命運。

記者從房屋中介處了解到，近期雖然陸續有房源掛出來，不過業主的報價都有不同程度的下調，目前燕郊商辦房價格普遍在14000元/平米左右。首爾甜城MOBO國際中心單價從火爆時的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫樂匯公寓目前單價13000元左右，限購政策前單價為16000元左右。房產經紀人也坦言，“現在二手住宅價格都在下調，商住房價格也都可以談。”

盡管二手商辦房報價普遍下調，但成交和市場最盛期不能同日而語。“買的人少，大家看到房價在跌，普遍買漲不買跌。”在采訪中，不少銷售人員坦言，商辦房成交量下降明顯。

一中介工作人員表示，他所在門店上個月共成交商辦房七八套，原來一個月可成交10多套。

成交量的下滑或與部分銀行收緊貸款有關。記者了解到，目前燕郊雖未對商辦類房屋出臺相關限制政策，但在買賣中，部分項目存在“不限購、但限貸”的情況。102國道附近一中介工作人員表示，“燕郊部分40年產權的商辦房，銀行不辦理貸款”。另一銷售亦表示，“二手商住銀行不批貸款，一些寫字樓交了首付后要等，至于銀行什么時候給貸，還不知道。”

商辦房值不值得買？

因限購政策失去購房資格的北京購房者，只能將眼光轉向商辦房。除此之外，商辦項目由于單價尚在低位，面積偏小，總價可控吸引了一些投資客。

對此，司智表示，環京區域購房的人群中，20%-30%左右為真剛需，這類人群可能在當地生活，但由于資金有限，社保年限不夠，選擇商辦項目過渡。其余大部分是投資客，他們認為目前是價值低點。

不過，有不少購房者擔心環京商辦房會跟隨北京出臺限購政策。對此，嚴躍進指出，從當前商住項目的改革或整頓思路來看，對于已經交付的房屋可能在整改方面力度會減少。但此類房源還是會被定性為違規建筑，所以總體上會存在很多問題。對于沒有交付的房源，預計此類區域后續整改為租賃型公寓的可能性最大。

也有業內人士指出，環京商辦房不會遭遇北京式嚴厲限購政策。原因在于北京需要疏導非首都功能的人群與產業，而環京區域可以承接這一需求。

那么商辦房的前景如何？

一銷售人員表示，現在單價15000元，一兩年后房子會漲至25000元左右，如果想出售，可以比當時市場價低一兩千，更好出手。

對此，亞豪機構市場研究部總監郭毅認為，購房者還是從保值、增值的角度去考慮資產投入，環京區域商辦產品單價與總價較低，投資門檻也低，投資在商辦類固定資產上，可能會帶來相關收益。

不過，郭毅也強調，環京商辦銷售難度較大。對于商辦類產品來說，價格上漲空間比住宅產品差。流通性也很難比得上住宅，特別是環京區域，住宅面臨去化壓力時，商辦產品市場空間會更加狹窄。“商辦類產品不適合投資，自住也不適合。投資不能只考慮賬面上的增值，還需要考慮未來是否能變現。”郭毅表示。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰也認為，環京商辦項目投資性不強，不能因不限購就去購買。

采寫/攝影 新京報記者 張曉蘭