珠海市新物業管理條例有望于2018年施行

珠海市新物業管理條例將于2018年施行 政府出資建立統一電子投票系統和小區物業企業招投標平臺

物業管理條例關乎民生，與千家萬戶的切身利益息息相關。歷經五次審議，11月22日，《珠海經濟特區物業管理條例》(以下簡稱新條例)經市九屆人大常委會第九次會議表決通過，該條例也成為市人大常委會有立法權以來，市民關注度最高、立法難度最大、調研論證最深入、常委會審議次數最多的法規項目。據悉，待原《珠海市物業管理條例》報請省人大常委會批準廢止后，新條例有望于2018年上半年頒布施行。

新物業管理條例亮點多

亮點1：

業主大會召開難 首次業主大會門檻降低

問題：現實生活中業委會運行難、開展工作遇到諸多制約，同時對其監管也難，尤其財務管理缺乏規制，業委會成員不作為甚至侵害到業主權益的事件也屢屢發生。

新條例規定：占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主聯名的;物業管理區域內物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積百分之五十以上的;首套房屋出售并交付使用超過兩年，交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積百分之三十以上的，滿足以上三個情形之一的，業主就可以向鎮政府、街道辦提出設立業主大會的書面要求。

相比原條例，為進一步降低設立首次業主大會的門檻，業主聯名設立首次業主大會的，設立要求的聯名業主人數比例從百分之二十降至百分之十，同時增加第二、三項規定，一名業主也能提出設立業主大會的要求。

亮點2：

業委會運行監管難

規范業主委員會運作

問題：業主遇到物業糾紛投訴無門，基層缺乏物業管理專門人員與相應的業務能力，對業主組織的成立與運行指導不力。管理部門物業管理職責不清、管理職能弱化、管理人員素質不高是珠海市物業管理存在的突出問題。

新條例規定：完善業主委員會備案制度，賦予其一定的權利能力，規定業主委員會向區物業管理行政主管部門備案，有權刻制印章、設立銀行賬戶。

同時要求業委會建立規范的財務制度，保存相關的財務收支資料。對于業委會財務審計，根據業主大會通過的管理規約或議事規則約定進行。對于業主委員會成員索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益，或者侵占業主共有財物的，由物業管理行政主管部門責令改正，并沒收違法所得，遇到情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

亮點3：

政府監管難

明確政府職能管理不缺位

問題：遇到物業糾紛投訴無門，缺乏物業管理專門人員與相應的業務能力，對業主組織的成立與運行指導不力。管理部門物業管理職責不清、管理職能弱化、管理人員素質不高是珠海市物業管理存在的突出問題。

新條例規定：明確規定市、區政府職能，劃分了市、區、鎮街三級物業管理行政主管部門職責，要求鎮政府、街道辦應當配備專門的物業管理部門和專職工作人員，建立糾紛調處機制。

強化政府在物業糾紛中的指導與服務，規定加強各級物業管理主體的培訓，提高其業務指導與監督能力，在基層鎮、街建立物業糾紛調處機制。對不具備成立業主大會或自治無效的住宅小區，可以由鎮政府、街道辦組織成立臨時機構物業管理委員會，代行業委會職責。

聚焦市民關心熱點

1 車庫車位

配比不足每戶業主只能購買一個車位

近年來，小區停車位日益緊張，在業主和物管之間，不少小區都發生過因停車位而引起的糾紛。

新條例確定車庫車位優先租給業主原則，在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位可以將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過六個月。

建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方可出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫三十日前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

2 物業專項維修基金

無業委會小區可由鎮街推薦的代表籌集

物業專項維修資金的應急使用既要防止被濫用，又要切實解決業主遇到的問題。老舊小區物業管理調費困難且物業專項維修資金歷史空白，遇到維修問題需籌集物業專項維修資金時難度較大。

新條例中，針對屋頂、外墻出現嚴重滲漏，電梯故障，消防系統故障，因臺風等自然災害造成嚴重損害等五種情形設置維修資金應急使用制度，受理機構應兩個工作日完成審批，簡化使用程序。

新條例針對老舊小區也作了區別處理，規定如果未建立物業專項維修資金或者現有物業專項維修資金不足以支付共有部分維修費用的物業管理區域，決定對全體共有的物業進行維修的，由業主委員會負責籌集維修費用;決定對部分共有的物業進行維修的，由業主委員會或者部分業主推選的業主代表負責籌集維修費用。尚未成立業主大會的，業主意見的征集和物業維修費用的籌集，則由物業所在地的鎮政府、街道辦組織推選的業主代表負責。

3 物業服務

雙方失信行為都納入誠信管理

業主因為物業公司服務不到位拒交物業費，物業公司又因為部分業主不交物業費而降低服務質量，從而導致物業管理工作進入“死循環”。

對此問題，不少意見認為信用管理是一項綜合有效的監管手段，同時符合行政管理改革的價值取向。新條例中規定市物業管理行政主管部門應當建立業主、物業服務企業信用體系，完善業主、物業服務企業信用信息的采集、記錄和交換共享機制，強化信用信息的公開、公示和應用。

對于業主來說，業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業依法申請仲裁或者提起訴訟后，經仲裁裁決或者司法判決確認后有履行能力仍拒不履行的，按照有關規定錄入失信被執行人名單。

對于物業服務企業來說，物業服務企業有騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金、物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料等八種情形的，應當錄入物業服務企業信用信息檔案，建設單位、業主大會可以在招標文件中對失信物業服務企業參與招投標活動予以限制。

新條例創新舉措解讀

隨著近年來房地產市場的快速發展，人民群眾對居住環境、物業服務的要求日益提升，涉及業主自治和物業管理方面的問題日益增多，據了解，珠海市物業管理的糾紛目前已占到街道調處的日常糾紛約六成以上。新的物業管理條例的制定不僅關系到業主自治，還關系到物業服務企業的發展和政府部門的治理水平。對此，新條例提出了不少創新舉措，達到進一步提高珠海市物業管理水平的目的。記者通過對話市人大常委會法工委相關負責人，對這些創新之處進行了解讀。